約談、新政、“打補丁” 樓市強力調控
近日，國家統計局數據顯示，一季度房地產開發投資同比增長25.6％，這是2011年以來最高增速?？紤]疫情沖擊，與2019年一季度比較，同比增速也高達15.9％，年均復合增長率為7.7％，遠高于同期固定資產投資3.0％的復合增長率。開發投資占固定資產投資的比重高達28.7％，也是有統計數據以來的最高值?？梢哉f，開發投資是拉動固定資產投資的主要動力來源。
推動開發投資增長的主要因素，就是新開工和竣工。去年一季度，受疫情影響，房地產項目大多處于停工狀態，當季度開工、竣工分別下降27.2％和15.8％，形成“低基數”效應。去年二季度后，防疫紓困和“擴內需”的推動下，供地明顯增加，全年土地成交價款增長17.4％，助力新開工和竣工。今年一季度，房地產新開工、竣工分別增長28.2％、22.9％，為近10年來的最高峰。
目前，各地正在編制“十四五”住房發展規劃，熱點城市住宅類用地供應增長將是主旋律，而且，“兩個集中”的供地模式下，供地計劃的明細向全社會公開，接受上級自然資源主管部門監督和考核，計劃的剛性增強，過去供地計劃經常完不成的情況將改觀。3月份，70個城市中新房價格環比上漲城市數65個，只有5個城市下跌，同比漲幅有所擴大。對于近期商品房市場回升的趨勢，調控政策更加著力于供給側，即熱點城市大規模增加供地，以更大的供應對沖需求，讓商品房市場在高位上保持平衡、保持穩定。因此，在去年全年開發投資增長基數較低（7％）的情況下，今年開發投資仍有望保持同比正增長的態勢。當然，制約開發投資增長的因素也還存在。首先，土地溢價率會明顯走低。去年疫情后，為提振市場預期，很多城市“穩地價”政策有所松動，“競配建”政策退出，土地價格明顯增長，熱點城市誕生了很多高價地。供地“兩個集中”、地價房價聯動控制，今年出高價地的概率降低，土地溢價率會明顯降低，加上各地要求住宅租賃地塊單列，占新增地塊比重不低于10％，這將對開發投資增長形成制約。其次，“三道紅線”和貸款集中度管理明顯影響了房企融資結構，房企更加倚重于銷售回款。與2019年同期相比，今年一季度房企資金來源結構發生明顯變化，定金及預收款占比從31.59％升至37.41％，而國內貸款從18.32％降至15.22％，“三道紅線”和貸款集中度管理取得一定效果。今年，“三道紅線”將擴大房企施行的范圍，列入的開發商紛紛啟動“降杠桿”戰略。同時，貸款集中度管理更加嚴格，中小微貸款要增長30％，各地嚴打經營貸流入樓市，房企資金面會更緊張，對后續拿地、開工形成制約，可能將影響開發投資的增速。再次，商品房需求端的調控比較嚴厲，將沖擊商品房銷售，并影響新開工。近期，調控政策日益明朗，凡是房價上漲較快、預期不穩的城市，調控動作就不會停止。住建部約談、地方發布調控新政、調控政策不斷“打補丁”，樓市強力調控的新邏輯已經形成。目前，調控的效果已開始顯現，3月份一線城市新房環比漲幅降至0.4％，同比漲幅也在收窄。
很明顯，調控的目的就是要阻止樓市熱度從一線城市蔓延至二三線城市乃至全國。今年一季度，樓市迎來最火“小陽春”，全國商品房銷售面積3.6億平方米，銷售金額3.8萬億元，同比分別增長63.8％和88.5％，較2019年一季度分別增長20.7％和41.9％。交易金額漲幅明顯大于交易面積，意味著房價在明顯上漲，特別是東部熱點區域，房價再創新高，倒逼調控越來越嚴。
一季度，商品房銷售面積和金額都創歷史新高，3月份新建商品房成交1.86億平方米，創歷年同期最高。但很可能，商品房市場階段性的歷史頂部已到來，商品房市場可能將見頂后緩慢回落，這對于開發商拿地、加快開工等，都將形成制約。綜合來看，2021年開發投資將繼續保持正增長，但增幅不會明顯高出2020年。不過，在“三道紅線”、房貸額度收緊、需求端政策越來越緊的制約下，開發商將加快項目周轉。同時，巨大的施工面積，加上地方政府供地增加，竣工高峰期到來，總體上仍將保持開發投資高位運行，這也是各方希望看到的。
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